临沂旧城改造，评估机构由谁定？补偿方案不合理能不能要求听证？

临沂这几年旧城区、城中村改造项目不少，很多被征收人拿到的补偿明显偏低，一查才发现：评估机构是提前定好的，补偿方案贴出来没几天就要求签约，既没让大家提意见，也没听说过听证。征收程序是补偿的“地基”，地基不合规，上面的补偿决定就可能被推翻。下面把几个关键环节说清楚。

一、评估机构到底由谁来定？

条例第二十条写得很明白：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。评估机构应当独立、客观、公正地开展评估，任何单位和个人不得干预。

也就是说，评估机构的选择权在被征收人这边，不是征收部门直接指定。如果现实中出现“名单内只有一家、未组织协商或摇号、评估机构和征收方存在关联”等情况，评估机构选定这一环就有程序瑕疵。

二、评估价偏低，能不能推翻？

条例第十九条给出了三道保障：

• 对房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；
• 对评估价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；
• 对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

实务中，评估时点、房屋用途认定、面积测量、装修和附属物是否计足，都是评估价容易缩水的地方。对评估结果不服，要及时在评估报告载明的期限内申请复核，别错过时间。

三、补偿方案公示后，提意见的时间有多长？

条例第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案报政府后，市、县级政府应当组织有关部门论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。第十一条还要求，政府应把征求意见情况和根据意见修改的情况及时公布。

这意味着补偿方案不是“通知”而是“征求意见”。被征收人可以书面提出对补偿标准、安置方式、搬迁奖励、过渡费等方面的意见，并要求政府回应。

四、什么情况下能要求开听证会？

条例第十一条第二款专门规定了听证：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

这里有两个要点：一是限于旧城区改建类项目；二是“多数被征收人”认为方案不合规定。满足条件，政府组织听证是法定动作，不是可开可不开。被征收人要注意收集联名意见、保留送达和沟通证据，证明“多数人反对”这一事实。

五、程序违法，对后面的补偿意味着什么？

条例第三条确立了决策民主、程序正当、结果公开的原则。评估机构选定违法、补偿方案未履行30日征求意见、该听证而未听证，都可能成为后续主张的着力点。

如果在签约期限内谈不拢，按第二十六条，政府会作出补偿决定并公告；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。此时，评估选定和补偿方案中的程序问题，往往是请求撤销补偿决定的重要理由。评估机构出具虚假或有重大差错的评估报告，条例第三十四条还规定了责令改正、罚款直至吊销资质证书的责任。

常见问题

问：评估机构由谁来定？
由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定、随机选定等方式确定，任何单位和个人不得干预。

问：对评估价不服怎么办？
先向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定；补偿不得低于公告之日类似房地产市场价。

问：补偿方案提意见有多长时间？
政府公布补偿方案征求意见，期限不得少于30日，并应公布意见和修改情况。

问：旧改多数人觉得方案不合理怎么办？
多数被征收人认为方案不合规定的，政府应组织被征收人和公众代表参加的听证会并据以修改方案。

问：被下了补偿决定还能争取吗？
可以，对补偿决定不服可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

免责声明：本文依据中国政府网发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）官方文本整理，仅供普法参考，文中案例均为脱敏宣传示例，不指向具体当事人，不构成对具体案件结果的承诺，亦不构成法律意见。