山东城市更新、旧城改造、棚户区改造：国有土地上房屋被征收怎么补偿、程序怎么走？（附王有银律师普法解读）

近年来，山东各地持续推进城市更新、旧城改造、棚户区改造和片区开发。很多住在城区、老旧小区、单位宿舍和临街商铺的居民、商户会遇到一个问题：房子是建在国有土地上的，遇到征收拆迁，和农村集体土地征地是一回事吗？北京圣运律师事务所王有银律师提示：二者适用法律完全不同，先分清土地性质，再谈补偿和程序。

一、先分清：你家是国有土地房屋，还是集体土地？

城市建成区、老城区、单位房改房、商品房以及国有土地上的临街商铺，被征收时一般适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布并施行，以下简称《条例》），由市、县级人民政府作出房屋征收决定；而农村宅基地、承包地等集体土地的征收，适用《土地管理法》及其实施条例。两条线索的补偿项目、程序节点、评估方式都不同，不能混用。

二、什么情形可以征收？旧城改建有特别要求

《条例》第八条规定，为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，列举了六种情形，其中第（五）项即"由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要"。第九条进一步规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

需要提醒的是：打着"城市更新""提升改造"名义，并不等于可以绕开法定征收程序。凡是收回国有土地使用权、强制取得房屋的，仍须符合公共利益并依法作出征收决定。

三、征收决定前，这些节点居民可以参与

1. 补偿方案征求意见不少于30日。《条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；市、县级人民政府应当组织有关部门论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

2. 旧城改建，多数人不认可应听证。《条例》第十一条规定，市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

3. 先稳评、资金到位。《条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前应进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的应经政府常务会议讨论决定；征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

4. 调查登记要公示。《条例》第十五条规定，房屋征收部门应对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十五条之外，第二十四条还规定，作出征收决定前应组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应予补偿。

5. 范围确定后"冻结"，但有期限。《条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

四、补偿有哪几笔？能不能回迁？

1. 补偿范围。《条例》第十七条规定，补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；市、县级人民政府还应制定补助和奖励办法。商铺、企业还应关注停产停业损失，第二十三条规定根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

2. 补偿不低于市场价。《条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对评估结果有异议的，可先向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3. 评估机构由被征收人选定。《条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，评估机构应独立、客观、公正开展工作，任何单位和个人不得干预。

4. 货币还是回迁，居民有选择权。《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条规定，选择产权调换、在调换房屋交付前的，应支付临时安置费或提供周转用房。

五、谈不拢怎么办？先补偿、后搬迁是红线

1. 谈不拢会下补偿决定。《条例》第二十六条规定，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定并公告；被征收人对补偿决定不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 必须先补偿、后搬迁。《条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，禁止建设单位参与搬迁。

3. 强制执行只能申请法院。《条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，申请书还应附具补偿金额、专户存储账号以及产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。行政机关不能自行组织强拆，更不能在没有补偿、没有生效法律文书的情况下违法强拆。

4. 救济期限。对房屋征收决定（第十三条、第十四条）、补偿决定（第二十六条）等不服，可在知道行政行为之日起一般60日内申请行政复议、6个月内提起行政诉讼，具体以文书载明的救济途径和期限为准。

常见问题

问：拆迁方说"先搬出去、签了字以后再补钱"，可以吗？
不可以。《条例》第二十七条明确"先补偿、后搬迁"，在没有落实补偿、没有签订补偿协议或没有依法作出补偿决定的情况下要求先腾房，属于违法施压；断水、断电、断路、堵门等方式同样被禁止。

问：评估是拆迁方指定的公司做的，价很低，我还能改吗？
评估机构依法应由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定或随机选定。对评估结果有异议的，可在规定期限内申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可申请房地产价格评估专家委员会鉴定。

问：我家临街开了十几年店，征收只按住宅算，合理吗？
停产停业损失是法定补偿项目（第十七条第三项、第二十三条），应结合房屋被征收前的效益、停产停业期限等确定。对于"住改商"、经营性用房，应在调查登记阶段就提交营业执照、纳税、经营面积等证据，主张相应补偿。

问：院子里的自建房、加盖房没办证，是不是一分不补？
不能一刀切。第二十四条规定，作出征收决定前应组织对未经登记建筑进行调查、认定和处理，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应予补偿；只有经依法认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑才不予补偿。

免责声明：本文为通用普法解读，不针对任何具体征收项目、个案或未决案件，不构成法律意见，不代表对任何个案结果的承诺。所引《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布并施行）条款均经中国政府网官方文本核对（gov.cn），具体项目以当地市、县级人民政府及房屋征收部门依法作出的公告、补偿方案和决定为准。行政复议、行政诉讼期限以相关文书载明的救济途径和期限为准。文中"圣运法律文书年卡"具体权益以年卡专题页正式说明为准；所引样板案已脱敏，仅作同类办案参考。