山东房屋征收，评估机构谁说了算？被征收人协商选定、对评估价不服怎么申请复核评估、专家鉴定，10日期限别错过（附王有银律师普法解读）
城市更新、旧城区改建、棚户区改造中，国有土地上房屋的补偿金额，核心取决于评估机构给出的评估价。北京圣运律师事务所王有银律师提示：评估机构不是政府或开发商"指定"的，而是被征收人协商选定的；对评估价不服，法律给了"复核评估—专家鉴定—补偿决定复议诉讼"的完整救济通道，但每一步都有10日的期限，错过很被动。
一、评估机构：被征收人协商选定，不是"内定"
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。评估机构应当独立、客观、公正地开展评估，任何单位和个人不得干预。
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第四条进一步明确：评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按少数服从多数投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。该条还规定，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽业务。
如果遇到"评估机构早就定好了""只让在某一家名单上签字"，被征收人有权要求说明选定程序、保留协商或投票/摇号的证据。
二、评估时点和"不低于市场价"红线
建房〔2011〕77号第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋的价值评估时点应与之一致。
590号令第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这里的"类似房地产"，按建房〔2011〕77号第三十条，是指与被征收房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产，市场价格应剔除偶然和不正常因素。
评估机构应按第十二条安排注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像、做好查勘记录；第十六条规定，分户初步评估结果应在征收范围内公示，公示期间估价师应现场说明解释，存在错误的应当修正。
三、对评估价不服：复核评估（10日）
建房〔2011〕77号第二十条规定：被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条规定：原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内复核；复核后改变原结果的，重新出具评估报告；结果没有改变的，书面告知申请人。
注意：复核申请要书面、具体指出问题（如面积少算、用途认定错误、评估方法不当、可比实例选取不合理、成新率偏低等），口头说"评低了"往往起不到作用。
四、对复核仍不服：专家委员会鉴定（10日）
建房〔2011〕77号第二十二条规定：对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
第二十三条、第二十四条规定，专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成，专家组为3人以上单数、其中房地产估价师不少于二分之一。
第二十五条规定：专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内，对评估程序、评估依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等技术问题进行审核，出具书面鉴定意见；不存在技术问题的维持评估报告，存在技术问题的由评估机构改正错误、重新出具评估报告。
五、费用谁承担？走完技术程序仍有异议怎么办
建房〔2011〕77号第三十一条规定：房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；复核评估费用由原评估机构承担；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。即被征收人依法申请复核评估不另担复核费用。
第二十二条还规定，被征收人对补偿仍有异议的，按590号令第二十六条处理——由市、县级人民政府作出补偿决定；被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。王有银律师特别提示：不要因为反复协商、反复"等结果"而错过对补偿决定的复议（60日）、诉讼（6个月）期限；评估复核、鉴定是针对"技术问题"，而补偿决定的合法性要通过复议、诉讼审查。
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了解年卡权益山东某市国有土地上房屋征收补偿案
在一处国有土地上房屋征收项目中，被征收人对分户评估结果不认可，认为评估价明显低于周边类似房屋市场价。北京圣运律师事务所律师团队协助核对评估时点、评估方法与可比实例，指导其在收到评估报告10日内提出书面复核评估申请，并在复核维持后依法申请专家委员会鉴定，同时对后续补偿决定保留复议、诉讼权利。本案为脱敏后的同类办案参考，个案事实、证据与进展不同，结果不代表所有案件，亦不构成对任何个案结果的承诺。
常见问题
问：我没参加协商，评估机构就定了，合法吗？
590号令第二十条和建房〔2011〕77号第四条要求评估机构由被征收人协商选定，协商不成才投票或随机确定。若征收部门未给协商机会、未组织投票或摇号即直接指定，程序上存在瑕疵，可在对补偿决定的复议、诉讼中提出，并注意保留通知、名单、现场等证据。
问：评估报告上的面积和房产证不一致，怎么办？
建房〔2011〕77号第九条规定，已登记房屋的性质、用途、建筑面积一般以房屋权属证书和登记簿记载为准，二者不一致且无证据证明登记簿错误的，以登记簿为准。若认为登记或调查有误，应在复核申请中明确指出，并提供权属、测绘等证据。
问：过了10日还能申请复核吗？
第二十条规定的是"应当自收到评估报告之日起10日内"申请。逾期通常不再进入复核程序，因此收到分户评估报告后应尽早核对、及时书面申请；若对送达时间有争议，应保留签收或实际收到的证据。
免责声明：本文为通用普法解读，不针对任何具体个案、未决案件或具体当事人，不构成法律意见，不代表对任何个案结果的承诺。所引《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十九条、第二十条，以及《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，住房和城乡建设部2011年6月3日印发）第四条、第十条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条，均经中国政府网及国务院公报官方文本核对。具体评估、复核、鉴定及补偿以当地规定、评估机构和个案认定为准。“圣运法律文书年卡”具体权益以年卡专题页正式说明为准；所引样板案已脱敏，仅作同类办案参考。