无证房屋、历史遗留房屋征收拆迁有没有补偿？未经登记建筑怎么认定

一、问题：没证的房子，是不是就白拆？

在征收拆迁咨询中，“房子没有房产证、没有土地证，是不是就不补、白拆？”是极高频的问题。北京圣运律师事务所王有银律师提示：“无证”不等于“一律不补”，关键要看房屋的性质、建造年代和形成原因，并依法经过调查、认定和处理。

二、国有土地上：未经登记建筑须先调查认定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十四条第二款明确规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

据此，认定结果分两类：认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑——应当补偿；认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑——不予补偿。是否补偿，取决于“依法认定”，而不是征收方一句“没证就不补”。

三、集体土地上：尊重历史、保障居住

农村大量房屋因历史原因证照不全，形成背景复杂：有的是早年宅基地建房、审批手续不规范；有的是祖辈遗留、长期居住；有的曾翻建、扩建。《土地管理法》第四十八条规定，征收农村村民住宅应当尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

王有银律师建议，对历史遗留无证房屋，应尽量收集并固定以下证据，依法申请调查认定：宅基地审批或村镇建房相关手续、权属来源说明；房屋建造、翻建的年代与记录；户籍及长期实际居住证明；水电费、通信等缴费凭证；历史照片、邻里和村集体证明等。应结合建造年代、当时的政策和长期居住事实，主张尊重历史、保障居住，不能简单以“无证”一刀切。

四、不能以“无证”为由直接强拆

即便房屋被依法认定为违法建筑、需要拆除，也应依照《中华人民共和国行政强制法》履行法定程序：行政机关应事先催告（第三十五条），当事人享有陈述和申辩权利（第三十六条）；经催告逾期仍不履行、且无正当理由的，作出强制执行决定（第三十七条）；对违法建筑需要强制拆除的，还应予以公告、限期自行拆除，当事人在法定期限内不复议、不诉讼又不拆除的，方可依法强制拆除（第四十四条）。在未调查认定、未履行程序的情况下直接强拆，属于程序违法。

五、对认定不服，及时救济

对未经登记建筑的认定、处理决定，或对补偿不服，可依法申请行政复议（自知道行为之日起60日内）或提起行政诉讼（6个月内），在程序中审查认定主体是否适格、事实证据是否充分、法律适用是否正确。若房屋已被违法强制拆除，可依法主张确认违法并申请行政赔偿。

常见问题

问：征收公告贴出来后才说没证不补，合理吗？
依法应在作出征收决定前完成未经登记建筑的调查认定，被征收人可要求出示认定结果和依据。

问：祖传老宅也没证怎么办？
更应结合建造年代、权属来源和长期居住事实，收集历史证据，主张尊重历史、依法认定。

免责声明：本文引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十八条、《中华人民共和国行政强制法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第四十四条，均经官方渠道现行文本核对。本文仅为普法，不构成法律意见，不代表对个案结果的承诺。“圣运法律文书年卡”权益以专题页正式说明为准；样板案已脱敏。