烟台临街住宅改成门面房开店，遇到征收按住宅还是按商铺补偿？
一句话结论：不是简单“按住宅”或“按商铺”二选一，而是拆成两块算。烟台芝罘、福山、牟平、莱山不少临街的一楼住宅，早年破墙开店、做超市、饭店、五金、理发，房产证上写的却还是“住宅”。遇到国有土地上房屋征收，房屋本身的价值按登记用途评估——《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2015年3月1日施行、2020年7月24日修正）第二十三条规定，房屋建筑面积和用途以权属证书和登记簿记载为准，登记为住宅的房屋价值原则上按住宅评估（第十九条），不会因为摆了货架就整套按商铺市场价补；但你在征收范围确定前就已经合法经营、有营业执照、一直在经营并纳税的，因征收造成的停产停业损失、搬迁费、装修和经营设施损失，仍要依法另行补偿，依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第十七条、第二十三条和山东省条例第二十九条。最怕的是征收方一句“证上是住宅”，把经营补偿一笔勾销。
房产证写“住宅”，开店十几年了，凭什么不按商铺补？
很多人想不通：同一条街，我这家店的租金、售价明明和旁边商铺差不多，为什么评估就按住宅？法律上的逻辑是“房屋用途看登记”。山东省条例第二十三条写得很清楚，被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；证书和登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。
用途不同，评估口径也不同。山东省条例第十九条规定，对被征收住宅房屋价值的补偿，按房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估确定；对非住宅房屋价值的补偿，不得低于公告之日类似房地产的市场价格。所以“住改商”的房屋主体价值，原则上走住宅这一档，不会整体套商铺价。这一点要先有心理预期，别在房屋单价上死磕错了方向。
那我的店就白开了？经营损失到底补不补？
不白开。房屋价值按住宅，不等于经营部分一分不补。国务院令第590号第十七条把补偿列得很全：被征收房屋价值补偿，因征收造成的搬迁、临时安置补偿，以及因征收造成的停产停业损失补偿。第二十三条进一步规定，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级制定。
山东省条例第二十九条规定，因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，应当支付停产停业损失补偿费；选择货币补偿的给一次性停产停业损失补偿费，选择产权调换的按过渡期限支付，因征收部门责任延长过渡期的还要双倍支付。第三十六条则把搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，授权设区的市人民政府制定并向社会公布。烟台的当事人应当要求征收部门拿出烟台本地现行公布的标准，结合你实际经营面积、经营年限、收益状况逐项核算，而不是接受“住宅没有经营补偿”这种笼统说法。
什么情况下经营补偿真的会被砍？关键看“时间点”
住改商能不能争取到经营补偿，时间点比什么都重要。国务院令第590号第十六条、山东省条例第十一条都规定，房屋征收范围确定并公布后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿；房屋征收部门还会书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不超过一年。
换句话说：你在征收范围确定、暂停通知之前就已经破墙开店、办了照、正常经营，经营事实受保护，停产停业损失这些该谈；如果是听到拆迁风声、看到摸底测量之后，才临时把住宅改门面、突击办营业执照、临时挂上招牌，这种“抢装抢改”不仅按商铺补不了，新增的改建部分还可能被认定为不当增加补偿、不予补偿。
后搭的仓库、加的阁楼没有证，是不是都算违建一分不补？
不能由征收方一句话定性。国务院令第590号第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。山东省条例第十二条也规定了调查登记、认定处理和公示、复核程序。
也就是说，无证搭建必须先走“调查—认定—处理—公示”这道程序，对认定结果有异议，你可以要求复核处理。门面房后面扩建的仓库、阁楼、雨棚，有些是早年随房一起建、长期纳管、缴过费用的，情况各不相同，不能一概按违建零补偿。这也是很多征收项目里补偿差距最大、最容易被压价的一块，可参考山东征拆案例里的处理思路。
评估按纯住宅、经营补偿一分不给，我该怎么争？
程序上有明确的救济通道。对分户评估报告有异议，山东省条例第四十三条规定，要在收到评估报告之日起十日内书面向房地产价格评估机构申请复核，对复核结果还有异议的，十日内再向设区的市房地产价格评估专家委员会申请鉴定；国务院令第590号第十九条也有同样的复核、鉴定安排。对最终作出的补偿决定不服，国务院令第590号第二十六条、山东省条例第三十一条都明确，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
证据要提前备齐：营业执照、税务登记和完税或免税记录、经营流水、租赁合同、门头和经营场所照片、装修和设备购置凭证、水电费缴纳记录，以及最关键的——征收范围公布、暂停办理手续通知的时间，用来证明你是在征收范围确定前就合法经营。这些材料直接决定停产停业损失能不能算、按多少算。烟台临街住改商、门面房、经营用房征收补偿的认定与谈判，属于国有土地上房屋征收的常见难点，建议在分户评估和签约阶段就请律师介入，别等补偿决定下来才着急。
常见问题
问：住宅改商铺，能不能要求整套房子按商铺市场价补？
一般不能。山东省条例第二十三条、第十九条规定房屋用途以登记为准，登记为住宅的房屋价值按住宅口径评估；你能重点争取的是合法经营部分的停产停业损失、搬迁费、装修和经营设施损失，而不是把房屋主体整体变成商铺价。
问：停产停业损失具体能补多少？
国务院令第590号第二十三条规定按被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；山东省条例第二十九条、第三十六条规定应支付停产停业损失补偿费，具体标准由设区的市人民政府制定并公布。烟台被征收人有权要求按本地公布标准、结合经营面积和年限核算，征收方不公开标准的，可通过信息公开等方式索取。
问：执照是我家人名字、或者地址写的隔壁门牌，有影响吗？
有影响但不一定全盘否定。要尽量用执照、实际经营地、租赁合同、纳税和流水相互印证，证明实际经营真实、持续；登记不一致的，及时说明原因并补强证据，具体认定以当地补偿方案和经营认定办法为准。
问：只签了一年租约、租期还没满，租户能分经营补偿吗？
停产停业损失、搬迁费等补偿对象通常是实际经营者，房屋价值补偿归产权人。租户和房东之间如何分配，要看租赁合同约定和实际经营、装修投入情况，必要时可凭合同和经营凭证另行主张，避免被房东一并领走。
问：征收方说“不签字就按违建强拆”，怎么办？
无证部分也要先依法调查认定（国务院令第590号第二十四条、山东省条例第十二条），不能口头定性。实施征收应先补偿、后搬迁（山东省条例第三十二条），不得用断水断电、暴力威胁等非法方式逼迁；对补偿决定不服可复议、诉讼，这是法律明确给的权利。
问：住改商的房子，产权调换能换成商铺吗？
山东省条例第二十条规定被征收人可以选择货币补偿或产权调换，第二十一条规定双方房屋价值均评估确定、结清差价。能否调成商铺、差价如何结算，要看补偿方案和安置房源；登记为住宅的一般按住宅房屋调换，经营损失另行计算，签约前要把补偿方式和差价谈清楚。
免责声明：本文依据中国政府网公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）、山东省住房和城乡建设厅公布的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2015年3月1日施行、2020年7月24日修正）官方原文撰写。文中当事人为化名，案例为宣传示例，不构成法律意见，不代表对任何个案结果的承诺。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准以烟台当地人民政府制定并公布的现行标准为准。